Le tolleranze costruttive sono gli scostamenti minimi tra progetto approvato e immobile realizzato che la legge non considera abuso edilizio. Un muro spostato di pochi centimetri o una stanza leggermente più grande non richiedono sanatoria, se restano dentro soglie precise. Il decreto Salva Casa ha ampliato queste soglie per gli interventi più datati. Per chi vende, compra o eredita una casa la differenza è concreta: una difformità in tolleranza si dichiara, una difformità fuori tolleranza si deve sanare. Capire da che parte sta il proprio immobile evita pratiche inutili e, soprattutto, sorprese al rogito.
Cosa sono le tolleranze costruttive e dove sono regolate
La disciplina sta nell’articolo 34-bis del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. La regola base è semplice. Il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro della singola unità immobiliare non è violazione edilizia se resta entro il 2% delle misure del titolo abilitativo.
Il riferimento è sempre il titolo: permesso di costruire, licenza, concessione, SCIA. Si confronta ciò che era stato autorizzato con ciò che esiste. Per questo la verifica parte dalla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, cioè dall’insieme dei titoli che ne giustificano la forma attuale.
Una tolleranza costruttiva non è un abuso perdonato: è uno scostamento che la legge non considera violazione fin dall’origine.
La norma distingue due famiglie. Le tolleranze dimensionali riguardano le misure. Le tolleranze esecutive riguardano il modo in cui l’opera è stata eseguita in cantiere. Hanno regole diverse e vanno lette separatamente.
Le percentuali dopo il Salva Casa
Il DL 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, ha introdotto soglie più ampie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La percentuale cresce al diminuire della superficie utile dell’unità immobiliare. Per tutto ciò che è stato realizzato dopo quella data resta il limite ordinario del 2%.
| Superficie utile dell’unità | Tolleranza per interventi entro il 24 maggio 2024 |
|---|---|
| Oltre 500 mq | 2% |
| Tra 300 e 500 mq | 3% |
| Tra 100 e 300 mq | 4% |
| Tra 60 e 100 mq | 5% |
| Sotto i 60 mq | 6% |
Le fasce sono quelle del comma 1-bis: il 5% vale per le unità sotto i 100 mq e sale al 6% sotto i 60 mq.
Un dettaglio pesa più di quanto sembri. La superficie utile si calcola su quella assentita con il titolo che ha abilitato l’intervento, al netto di eventuali frazionamenti successivi. Se un appartamento di 140 mq è stato poi diviso in due unità da 70 mq, la soglia si legge sui 140 mq originari. Si applica quindi il 4%, non il 5%.
La data va provata. Serve dimostrare che la difformità risale a prima del 24 maggio 2024, con documenti, fotografie datate, planimetrie storiche o altri elementi oggettivi. Senza prova dell’epoca, la soglia ampliata non regge.
Esempi di calcolo delle tolleranze costruttive
Il calcolo è una proporzione sulle misure del titolo. La percentuale si applica al parametro autorizzato, non a quello rilevato.
Prendiamo un appartamento autorizzato per 80 mq di superficie utile, realizzato negli anni Novanta. La soglia è il 5%, cioè 4 mq. Se il rilievo misura 83 mq, lo scostamento è in tolleranza. Se misura 86 mq, è fuori tolleranza e si entra nel campo delle difformità da regolarizzare.
Un monolocale autorizzato per 50 mq beneficia del 6%, cioè 3 mq. Una villa di 320 mq si ferma al 3%, pari a 9,6 mq. Lo stesso criterio vale per gli altri parametri: un’altezza interna autorizzata a 3,00 m, con una soglia del 5%, tollera uno scostamento di 15 cm, cioè fino a 2,85 m.
Attenzione alle misure minime. La legge estende espressamente alle distanze e ai requisiti igienico-sanitari solo lo scostamento ordinario del 2%. Se una tolleranza più ampia porta un locale sotto l’altezza minima di abitabilità, il caso va verificato con il tecnico prima di considerarlo in regola.
La percentuale si calcola sulla misura scritta nel titolo edilizio. Senza il titolo in mano, qualsiasi conteggio è una supposizione.
Tolleranze esecutive: cosa rientra
Accanto alle misure esistono le irregolarità di esecuzione. La legge considera tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche di minima entità alle finiture, la diversa collocazione di impianti e opere interne. Devono essere state eseguite durante i lavori di attuazione di un titolo edilizio. Non devono violare la disciplina urbanistica ed edilizia né pregiudicare l’agibilità.
Le tolleranze esecutive non si applicano agli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004). Il limite vale anche per le ipotesi aggiunte dal Salva Casa, che richiamano le stesse condizioni.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 l’elenco si allarga. Rientrano tra le tolleranze esecutive anche:
- il minore dimensionamento dell’edificio rispetto al progetto;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione del progetto.
Sono situazioni molto comuni negli edifici costruiti tra gli anni Sessanta e Novanta. Una porta interna realizzata un metro più in là, un balcone previsto e mai costruito, una tramezzatura storta rispetto al disegno. Prima del Salva Casa finivano spesso in una pratica di sanatoria.
Tolleranza o difformità: come si distinguono
La linea di confine è numerica per le misure e qualitativa per le esecuzioni. Oltre la soglia, lo scostamento diventa una difformità e segue un’altra strada.
| Aspetto | Dentro la tolleranza | Fuori dalla tolleranza |
|---|---|---|
| Natura | Non è violazione edilizia | È una difformità dal titolo |
| Cosa serve | Dichiarazione del tecnico abilitato | Pratica di sanatoria, se ammessa |
| Costi verso il Comune | Nessuna oblazione | Oblazione o sanzione |
| Effetto sullo stato legittimo | Lo stato legittimo è confermato | Va ripristinato con il titolo in sanatoria |
Quando lo scostamento supera la soglia, il percorso dipende dalla gravità. Le difformità edilizie parziali e le variazioni essenziali seguono oggi l’accertamento di conformità dell’articolo 36-bis. L’assenza di titolo e la totale difformità richiedono invece la doppia conformità dell’articolo 36. In entrambi i casi serve una pratica di sanatoria edilizia con istruttoria comunale e pagamento di un’oblazione.
C’è poi un errore diffuso da evitare. La planimetria catastale aggiornata non dimostra che lo scostamento sia in tolleranza. Il catasto ha funzione fiscale e non attesta la regolarità edilizia: la differenza tra conformità catastale e urbanistica resta piena anche quando i numeri coincidono.
Come si dichiarano le tolleranze costruttive al rogito
Le tolleranze non richiedono un’istanza di sanatoria né un provvedimento del Comune. Le dichiara un tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo. Le strade previste dalla norma sono due.
La prima passa dalla modulistica di una nuova pratica edilizia: nella CILA, nella SCIA o nella richiesta di permesso il tecnico indica le tolleranze presenti. La seconda riguarda le compravendite. Il tecnico redige una dichiarazione asseverata, che viene allegata all’atto di trasferimento, di costituzione o di scioglimento della comunione di diritti reali.
Per arrivare alla dichiarazione servono tre passaggi: accesso agli atti in Comune per recuperare i titoli, rilievo metrico dell’immobile, confronto parametro per parametro. È lo stesso lavoro che sta alla base di una verifica di conformità urbanistica e catastale prima della vendita.
La dichiarazione delle tolleranze è un’asseverazione: il tecnico risponde di ciò che firma, per questo misura e documenta prima di scrivere.
I limiti: vincoli, zone sismiche e diritti dei terzi
Le tolleranze costruttive non sono un lasciapassare generale. La norma fissa tre limiti che conviene conoscere prima di contarci.
Il primo riguarda gli immobili vincolati. Le tolleranze esecutive valgono solo per gli immobili non tutelati dal D.Lgs. 42/2004. Per le tolleranze dimensionali ampliate, il Salva Casa (art. 3, comma 1, del DL 69/2024) richiama il regime degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica previsto dal DPR 31/2017. Sul singolo immobile vincolato resta comunque opportuna una verifica puntuale del tipo di tutela.
Il secondo riguarda la sicurezza strutturale. Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare che gli scostamenti rispettano le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento dell’intervento. L’attestazione segue il percorso dell’autorizzazione o del deposito sismico.
Il terzo tutela i vicini. L’applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi. Uno scostamento in tolleranza per il Comune può comunque violare le distanze verso il confinante, che conserva le proprie azioni civili.
Domande frequenti
Le tolleranze costruttive vanno sanate?
No. Entro le soglie di legge lo scostamento non è una violazione edilizia. Non serve sanatoria e non si paga oblazione. Serve la dichiarazione di un tecnico abilitato, che le indica nella modulistica edilizia o in un’asseverazione allegata all’atto.
Qual è la tolleranza per un appartamento di 90 mq?
Se la difformità risale a prima del 24 maggio 2024, la soglia è il 5% delle misure autorizzate. Per interventi successivi vale il 2%. La superficie di riferimento è quella assentita dal titolo edilizio, non quella rilevata oggi.
Le tolleranze valgono anche per l’altezza interna?
Sì. La norma cita espressamente altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità. La percentuale si applica alla misura prevista nel titolo. Per le altezze minime igienico-sanitarie la legge richiama solo lo scostamento del 2%: oltre, il caso va valutato dal tecnico.
Chi dichiara le tolleranze in una compravendita?
Un tecnico abilitato, con dichiarazione asseverata allegata all’atto. Il notaio riceve la dichiarazione ma non misura l’immobile. Per questo il rilievo va fatto prima del preliminare, quando c’è ancora margine per decidere.
Cosa succede se lo scostamento supera la soglia?
Diventa una difformità edilizia. Va valutata la sanatoria, con i requisiti di conformità e il pagamento dell’oblazione. Se la sanatoria non è ammessa, restano la rimessa in pristino o, in alcuni casi, la sanzione sostitutiva.