Compravendita Sicura · Consulenza in tutta Italia
Due diligence immobiliare prima di acquistare o vendere
Una verifica tecnica completa per conoscere lo stato reale dell’immobile, individuare difformità e documenti mancanti e arrivare al rogito con decisioni fondate.
Cos’è la due diligence immobiliare
Non è il controllo di una planimetria: è la ricostruzione della storia autorizzativa dell’immobile.
La due diligence immobiliare è l’insieme coordinato delle verifiche urbanistiche, catastali e documentali necessarie per valutare un immobile prima di una compravendita, di un finanziamento o di un investimento. Ricostruisce la storia autorizzativa del bene, confronta i documenti con lo stato di fatto e mette in evidenza problemi, rischi e possibili soluzioni.
Il risultato è un quadro tecnico chiaro. Chi acquista può capire cosa sta realmente comprando; chi vende può affrontare le criticità prima che emergano davanti al notaio; l’agenzia immobiliare può gestire la trattativa con informazioni più solide.
Quando è consigliata
Il momento giusto è sempre prima di assumere un impegno difficile da modificare.
- Prima di firmare una proposta o un preliminare, per valutare eventuali condizioni sospensive e costi di regolarizzazione.
- Prima di mettere un immobile in vendita, per prevenire ritardi, rinegoziazioni del prezzo o blocchi al rogito.
- Quando la planimetria non coincide con lo stato reale o sono presenti ampliamenti, verande, soppalchi o cambi di distribuzione.
- Per immobili datati o con documentazione incompleta, successioni, divisioni, aste o provenienze complesse.
- Prima di una ristrutturazione o di un cambio di destinazione d’uso, per verificare la fattibilità dell’intervento.
Cosa verifica lo Studio Nunnari
Quattro piani di controllo che vanno letti insieme: presi singolarmente, ognuno può dare una falsa sicurezza.
Conformità urbanistica
Vengono ricercati e analizzati i titoli edilizi che hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni dell’immobile. Il confronto consente di individuare opere eseguite senza titolo, difformità rispetto ai progetti o procedimenti rimasti incompleti.
Conformità catastale
La planimetria e i dati catastali vengono confrontati con la situazione reale. Il catasto ha finalità fiscali e non prova, da solo, la regolarità edilizia: per questo la verifica catastale deve essere letta insieme alla documentazione urbanistica.
Titolarità, vincoli e documentazione
In base all’incarico possono essere esaminati atti di provenienza, servitù, vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici o culturali, pratiche edilizie, agibilità e documenti utili a definire la commerciabilità del bene.
Stato dei luoghi
Quando necessario, il sopralluogo e il rilievo permettono di confrontare misure, consistenza e distribuzione reale con quanto risulta dagli atti disponibili.
Il metodo Compravendita Sicura
Quattro passaggi, sempre gli stessi: è il percorso con cui lo Studio affronta ogni incarico.
Inquadramento
Obiettivo, immobile e criticità già note.
Documenti
Raccolta degli atti e definizione delle ricerche.
Verifiche
Confronti tecnici, accesso agli atti e sopralluoghi.
Conclusioni
Risultati, criticità e azioni successive comprensibili.
Cosa ricevi
La consulenza non si conclude con un generico “è tutto a posto”. Il cliente riceve una restituzione tecnica proporzionata all’incarico, con l’indicazione dei documenti esaminati, delle difformità riscontrate e delle attività eventualmente necessarie per regolarizzare o approfondire la situazione.
Il servizio è rivolto a privati, investitori, agenzie immobiliari, notai e avvocati. L’estensione delle verifiche viene definita in base al bene e all’obiettivo: una prima casa, un immobile proveniente da successione, un investimento o un’operazione professionale non presentano gli stessi rischi.
Meglio conoscere una criticità prima di firmare che scoprirla quando prezzo, tempi e decisioni sono già vincolati.
Domande frequenti
La planimetria catastale conforme è sufficiente?
No. La conformità catastale e quella urbanistica sono verifiche diverse. Un immobile può risultare aggiornato in catasto ma presentare opere mai autorizzate dal Comune.
Quando conviene eseguire la verifica?
Il momento migliore è prima di assumere impegni economici difficili da modificare. Per chi vende, la verifica dovrebbe precedere la messa sul mercato; per chi acquista, dovrebbe avvenire prima del preliminare o essere tutelata da condizioni adeguate.
La due diligence può essere svolta da remoto?
Una parte rilevante dell’analisi documentale può essere gestita da remoto. La necessità del sopralluogo e le modalità di accesso agli atti dipendono dall’immobile, dal Comune e dal livello di verifica richiesto.
Cosa succede se emerge una difformità?
La difformità viene qualificata e si valuta se può essere regolarizzata, con quali strumenti, costi indicativi e tempi. Non tutte le irregolarità sono sanabili: riconoscerlo in anticipo è parte essenziale della tutela.
Approfondimenti dal blog
Le guide che spiegano nel dettaglio i concetti tecnici alla base della verifica.
Il metodo
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Verifica il tuo immobile prima di decidere
Descrivi l’operazione, indica il Comune in cui si trova l’immobile e allega, se disponibili, planimetria catastale, atto di provenienza e titoli edilizi. Lo Studio potrà definire le verifiche più adatte al caso.
Ing. Alessandro Nunnari · Ingegnere iscritto all’Ordine degli Ingegneri · Studio tecnico di ingegneria, consulenze in tutta Italia