Il valore dell’immobile in successione è la cifra che gli eredi indicano nella dichiarazione di successione e su cui si calcolano le imposte. Non coincide quasi mai con il prezzo a cui la casa si venderebbe. Per i fabbricati la legge permette di usare il valore catastale, ricavato dalla rendita con moltiplicatori fissi. Esiste però un secondo valore, quello di mercato, che serve quando gli eredi devono dividersi i beni. Confondere i due numeri è l’errore più frequente: si paga il giusto al Fisco e poi si litiga sulla divisione. Vediamo come si calcola ciascuno e quando serve una stima tecnica.
Valore immobile successione: catastale o di mercato
La regola generale del Testo Unico sulle successioni (D.Lgs. 346/1990) guarda al valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione. È il valore di mercato alla data del decesso. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina confluisce nel nuovo Testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che riordina la materia.
Per i fabbricati iscritti in catasto con rendita esiste però una tutela. Se il valore dichiarato non è inferiore a quello catastale, l’ufficio non può rettificarlo. Lo prevede il comma 5 dell’articolo 34 del D.Lgs. 346/1990. Per questo, nella pratica, gli eredi dichiarano quasi sempre il valore catastale.
Il valore catastale serve a calcolare le imposte di successione. Il valore di mercato serve a dividere l’eredità in modo equo. Sono due numeri diversi con due funzioni diverse.
La tutela non copre tutto. I terreni edificabili vanno dichiarati al valore venale, perché per loro il criterio catastale non vale. Lo stesso accade per i fabbricati privi di rendita, che vanno prima regolarizzati in catasto.
Come si calcola il valore catastale
Il calcolo parte dalla rendita catastale, che si legge in visura. La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria. Rendita e categoria sono due delle voci riportate nella visura catastale: la prima è un importo in euro, la seconda una sigla come A/2 o C/6.
| Tipo di immobile | Moltiplicatore sulla rendita rivalutata del 5% |
|---|---|
| Abitazione con agevolazione prima casa e relative pertinenze | 110 |
| Fabbricati dei gruppi A e C (esclusi A/10 e C/1) | 120 |
| Fabbricati del gruppo B | 140 |
| Uffici (A/10) e fabbricati del gruppo D | 60 |
| Negozi (C/1) e fabbricati del gruppo E | 40,8 |
Per i terreni non edificabili si usa il reddito dominicale. Si rivaluta del 25% e si moltiplica per 90.
Un esempio chiarisce il meccanismo. Un appartamento in categoria A/2 ha una rendita di 800 euro. La rendita rivalutata è 840 euro. Se nessun erede chiede l’agevolazione prima casa, il valore catastale è 840 × 120, cioè 100.800 euro. Con l’agevolazione prima casa il moltiplicatore scende a 110 e il valore diventa 92.400 euro.
Quando l’immobile è in comproprietà, in successione entra solo la quota del defunto. Se la casa era cointestata al 50% con il coniuge, il valore da dichiarare è la metà.
Su cosa si pagano le imposte
Il valore dichiarato è la base di tre imposte distinte. L’imposta di successione dipende dal grado di parentela e ha franchigie ampie. Le imposte ipotecaria e catastale si applicano invece sul valore degli immobili, senza franchigia.
| Imposta | Misura | Note |
|---|---|---|
| Successione, coniuge e parenti in linea retta | 4% | Oltre la franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun erede |
| Successione, fratelli e sorelle | 6% | Oltre la franchigia di 100.000 euro per ciascun erede |
| Successione, altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e collaterale fino al terzo grado | 6% | Senza franchigia |
| Successione, altri soggetti | 8% | Senza franchigia |
| Imposta ipotecaria | 2% | 200 euro fissi con agevolazione prima casa |
| Imposta catastale | 1% | 200 euro fissi con agevolazione prima casa |
Per gli eredi con disabilità grave riconosciuta la franchigia sale a 1.500.000 euro.
Nell’esempio precedente, due figli ereditano un appartamento dal valore catastale di 100.800 euro. Restano sotto la franchigia, quindi non pagano imposta di successione. Pagano però ipotecaria e catastale: 2.016 euro più 1.008 euro. Se uno dei due ha i requisiti prima casa e l’abitazione non è di lusso, le due imposte scendono a 200 euro ciascuna.
Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 le imposte sono autoliquidate dagli eredi, con il sistema introdotto dal D.Lgs. 139/2024. La dichiarazione di successione si presenta in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro dodici mesi dall’apertura della successione.
Un errore sulla rendita o sulla categoria si trascina su tutte le imposte. Prima di compilare la dichiarazione conviene controllare che la visura descriva l’immobile reale.
Quando serve una stima del valore di mercato
Il valore catastale risolve il rapporto con il Fisco. Non risolve il rapporto tra gli eredi. Se tre fratelli ereditano una casa, un negozio e un terreno, nessuno accetterà di dividersi i beni sulla base di moltiplicatori fiscali. Serve il valore reale di ciascun bene.
Le situazioni in cui la stima di mercato diventa necessaria sono ricorrenti:
- la divisione tra coeredi, con quote da pareggiare e conguagli in denaro;
- l’acquisto della quota di un erede da parte di un altro;
- la presenza di terreni edificabili, da dichiarare al valore venale;
- la vendita dell’immobile ereditato a terzi;
- il contenzioso, quando un erede contesta il valore proposto dagli altri.
Nei primi due casi una stima condivisa evita la lite. Nella divisione ereditaria di un immobile il conguaglio si calcola sul valore di mercato, e una differenza di poche migliaia di euro per quota basta a bloccare l’accordo.
Una stima seria non si limita ai prezzi di zona. Considera lo stato di manutenzione, la regolarità edilizia e catastale, la presenza di vincoli o di occupanti. Un immobile con difformità vale meno, perché chi lo compra dovrà regolarizzarlo. Il servizio di stime per successioni e divisioni nasce per dare agli eredi un valore motivato, che regga davanti al notaio e, se serve, davanti al giudice.
Gli errori che costano di più
Il primo errore riguarda i dati catastali non aggiornati. Capita che la visura riporti una categoria superata, una consistenza sbagliata o un intestatario deceduto da decenni. La dichiarazione costruita su quei dati produce imposte errate e una voltura che non va a buon fine.
Il secondo riguarda gli immobili con irregolarità edilizie. L’abuso non impedisce la successione, ma passa agli eredi insieme al bene. Chi eredita deve sapere se e come sanare un abuso edilizio ereditato prima di dividere o vendere, perché il costo della regolarizzazione incide sul valore di ogni quota.
Il terzo riguarda i passaggi successivi. Dopo la dichiarazione gli immobili vanno intestati agli eredi in catasto. Oggi la voltura catastale è automatica nella maggior parte delle dichiarazioni telematiche, ma solo se i dati di partenza sono corretti.
Dichiarare il valore catastale è legittimo. Dividere l’eredità sul valore catastale è quasi sempre un errore.
Domande frequenti
Il valore dell’immobile in successione è quello di mercato?
La legge parte dal valore venale, ma per i fabbricati con rendita consente di dichiarare il valore catastale senza rischio di rettifica. Quasi tutti gli eredi scelgono questa strada. Il valore di mercato resta necessario per i terreni edificabili e per la divisione tra coeredi.
Come si calcola il valore catastale di una casa ereditata?
Si prende la rendita catastale dalla visura, si aumenta del 5% e si moltiplica per 120. Se un erede ha i requisiti per l’agevolazione prima casa, il moltiplicatore è 110. Si considera solo la quota appartenuta al defunto.
Se dichiaro il valore catastale l’Agenzia può contestarlo?
Per i fabbricati iscritti in catasto con rendita no, se il valore dichiarato non è inferiore a quello catastale. La regola non vale per i terreni edificabili, che vanno indicati al valore venale e possono essere rettificati.
Serve una perizia per fare la successione?
Per la sola dichiarazione di solito no, perché basta il calcolo catastale. La stima diventa utile quando ci sono terreni edificabili, immobili senza rendita, difformità da valutare o una divisione da concordare tra gli eredi.
Il valore dichiarato in successione vale anche per la vendita?
No. Il valore catastale ha funzione fiscale e non rappresenta il prezzo. Per vendere o per liquidare la quota di un coerede serve una valutazione di mercato aggiornata, che tenga conto dello stato e della regolarità dell’immobile.